一次理清企业选址流程，进阶企业选址专家！

企业选址，是用真金白银下注，去翻未来世界的底牌。618来临，谷川联行特别发布《企业投资选址白皮书》，依托14年实战经验，帮助企业家群体从更多维度评估选址决策。

当然，这份秘籍同样值得招商人收藏——只有弄清企业当下关注什么，才能持续精进招商引资工作，有的放矢地突出自身优势。

01从经济水平到产业基础

着眼区域大环境

区位交通

当前产业分工越来越精细，供应商与采购商的交通物流距离普遍在200公里以内，也就是经常提到的2小时经济圈概念。

所以，产业园区的区位交通情况对企业来说至关重要。除了道路通畅、道路等级、道路通行能力、交通设施建设情况以及该区域同外部区域的交通便捷性，还应考虑以下因素：

1.航空：主要考虑机场等级、吞吐量、航线数量及频次等因素

2. 铁路：主要考虑是否有高铁，途径列车的线路、货运站吞吐量、车次等因素

3. 公路：主要考虑是否有交通管制（比如物流大货车先行），与高速入口和国道距离等因素

4. 水路：主要考虑是否有港口，港口吞吐量、港口口岸级别、装船方式等因素

经济水平与行政级别

经济实力是地区未来发展的保证。经济水平越高，产业发展的可持续性越强，也就有实力为企业提供更好的配套。

衡量城市经济水平的指标有：GDP、人均可支配收入、财政收入。此外，还可以通过分析土地出让金的变化和居民负债潜力，判断当地的经济状况和发展潜力。

另一方面，行政级别也是值得关注的因素。更高的行政级别意味着更多的公共资源。一般来说，可以参考这个顺序：经济特区、国家级新区＞国家级开发区＞省会区县、省级开发区＞市级开发区＞区县级开发区。

当然，级别越高的园区，对企业投资强度和创新能力的要求也就越高，这是一种双向选择。

产业基础与产业定位

产业的竞争与合作、产业链上下游供需、市场空间、市场机遇等等，都是影响企业选址的关键因素。

可以从以下几方面出发，评估当地的产业基础是雄厚还是薄弱：

1. 企业数量及规上企业数量

2. 企业所属产业产值占总产值的比重

3. 产业链集聚情况、上游供应商数量及供给能力、下游消费市场企业数量及消费能力

此外，企业还应关注自身与当地产业定位规划的匹配程度。比如一座城市的不同行政区，会分别规划不同的主导产业：A区是新能源汽车，B区是纺织服装，C区是电子信息。主导产业不同，产业扶持政策也不同。入驻与自身相匹配的区域，才能乘着政策东风快速发展。

自然条件

最直观的，在冬暖夏凉的地方建厂，可以节省一大笔防暑和采暖费用。此外，环境质量和自然灾害的影响也不容忽视。

近年来，贵阳频频喊出“爽爽贵阳”的口号，不仅是为了带动夏季“避暑经济”，也是想强调凉爽舒适的气温对制造业企业的吸引力。夏天不用开空调，真能节省一大笔费用。

02从生产要素到履约能力

把园区当成“合伙人”考察

随着中国经济转型升级，企业越来越倾向于选择产业环境和配套设施完善，且能为企业提供人才、资金、技术、政策支持的成熟园区。

生产要素

生产要素是关乎企业生产成本的关键指标，包括土地、劳动力、资本、技术、数据等：

1. 土地：关注土地供给体量，以及获取土地的难易度和成本。

2. 要素成本：尤其是能耗较大的产业，需要对水、电、气等生产要素的价格保持关注。

3. 劳动力：劳动力密集型产业比较关注基础人才的供给和最低工资；技术密集型产业则更关注高端人才的供给和吸引力。

4. 资本：与银行机构、股权投资机构合作的产业园区，可以通过开发多样化金融产品，让企业利用知识产权在资本市场融到钱。

5. 技术：技术水平是影响企业竞争力和附加值的关键因素。比如，有些比较关注企业发展的产业园区会定期举办行业论坛，组织园内企业与行业头部企业的技术负责人结合实际案例深度交流，为企业间的合作创造更多场景。

政策支持

政策支持包括产业政策、人才政策、土地政策、税收政策、财政政策及政府监管等多个方面，往往牵涉多个部门，企业很难充分了解。

总体来说，企业可重点关注几个方面：

1.产业政策：一般为宏观政策或专项发展政策

2. 人才政策：人才引进政策、人才扶持政策以及留住人才的相关政策

3. 土地政策：土地规划、基准地价及优惠政策

4. 税收政策：税收优惠、园区留成税收返还5. 财政政策：对高新技术、自主研发技术、技术改造等专项资金支持

履约能力

近年来，各地招商竞争日趋白热化，招商政策也越来越透明。但项目落地后无法承兑优惠政策的情况时有发生，致使企业利益受损。

所以，履约能力已经成为企业选址关注的一大重点。特别是地方重点引进的项目，企业对当地履约能力的考察尤为重要。

企业对履约能力的考察主要有三个方面：

1. 地方财政实力

2. 营商环境水平

3. 决策人更替情况

03从载体到配套

关注生产经营的所有细节

园区载体和配套对企业生产经营的影响往往体现在细节中，所以一定要请具备工厂运营管理经验的负责人参与到园区考察中来。

载体品质

1. 关于土地 

产业园区一般会在商业用地和工业用地两种不同性质的土地上建设。

商业用地原则上只能用作科研、实验、销售经营，不能用于试制、生产、加工。这类园区的管理要求很严格，不允许企业有噪声、废气、废水排放，不适合生产型企业。

工业用地是不是就能随意进入了呢？也不是，工业用地按照用途分为一类、二类、三类工业用地，分别适合不同类型的企业。

一类工业用地对居住和公共设施基本无干扰，适合电子工业、医疗器械类企业、智能制造、工艺品制造企业。

二类工业用地对居住和公共设施有一定干扰，可能有轻微的环境废物排放，适合纺织业、食品工业、医药制造企业（医药和医疗器械有严格区分，考察园区时请务必做好沟通）。

三类工业用地对居住和公共设施有严重干扰，有污染，适合冶金、大中型机械制造、化工、采掘、造纸、建材、制革企业。

目前二类工业用地和三类工业用地的规划都远离城区，而且土地供应量较少，对应的厂房价格、租金价格与一类工业用地有所不同。

企业可以参考环评报告或者环保备案选择对应的工业用地。一般来说，采用环保备案制的企业，一类工业用地就能满足企业需求。环评报告中没有明确指出需要进入二三类工业用地的企业，可以选择一类工业用地的厂房和园区。

2. 关于厂房 

高度：生产型企业的设备安装往往对厂房的净空高度有严格要求，所以，了解厂房的长宽高是企业入驻园区挑选厂房的第一步。

通常可以这么问：厂房的净空是多高？

按照目前的设计惯例，首层层高会比其他楼层高出1-2米，方便安装大型设备。如果把高度平均分配，首层层高不足6米，那么对很多生产设备都不够友好，不利于企业生产经营。

荷载：与厂房高度类似，一些精密仪器、高端装备制造企业的生产线自重较大，所以对厂房楼面荷载有一定要求。

通常可以这么问：每平方米最大承重是多少？

楼层：产业园区的厂房普遍在5-7层左右，建筑高度普遍在24米以内。一层的承重大，层高也高，而且货车进出方便，比较稀缺。

有些园区也会针对企业需求提升二层、三层的楼面载荷，层高也会相应提高，并安装专门的大吨位货运电梯，开辟货运通道。

如果企业对楼层有要求，那么入园之前就要提前沟通，看园区是否有对应的闲置楼层资源。

电力：园区的用电负荷决定了企业分配到的用电量。因此在入园之前，需要了解园区提供的用电负荷是否能够保证企业生产需求。

值得注意的是，传统单回路供电稳定性一般，一旦电力资源不足或临时电路故障，企业就会因断电而影响生产。而双回路供电可以保证一个电源停电时， 另一电源可以继续供电。

路宽：园区内部道路的宽度，直接影响原材料和产品运送车辆的进出。

通常可以这么问：道路转弯半径有多大？

生活配套

布局在城市远郊的产业园区，在用地成本、优惠政策、产业集聚等方面有一定优势，但日常生活的便利程度明显不如市中心。这时，园区和周边的生活配套就显得尤为重要。

居住：生产线技术工人的学历要求普遍不高，熟练、稳定是第一要素。但是随着通勤距离的增加，员工稳定性会呈现出明显的线性变化。一般来说，园区周边3公里内的小区密度越高，能提供的就业人员基数越大。

举个例子，深圳城中村的廉价出租屋，降低了各类人才进入深圳创业就业的门槛，也为劳动密集型制造企业降低了用工成本，间接支撑了深圳多年来的工业发展。

但城市生活配套也应与产业发展的步调保持一致，深圳也不能例外。今年以来，深圳对城中村进行统租改造，虽已平衡多方诉求，但还是会间接导致中低收入群体居住成本上涨。

从产业发展的角度来看，此举或有通过抬升劳动密集型制造企业用工成本，进一步推动传统产业升级或向中西部转移之意。

食堂：园区有没有配套的食堂，对企业的生产效率影响很大。因为你不会希望看到员工每天从十一点就开始讨论中午吃什么，花在讨论上的每一分钟背后都是企业付出的真金白银。

值得注意的是，工厂扎堆的地方总会出现量大价优的食品流动摊位。地方对这种情况的治理方式，也会间接对员工稳定性产生影响。

车位：停车难是很多园区的共同问题。因此，企业入驻园区前必须考察园区剩余停车位，以及周边有无可用停车场。

网络：现代企业经营离不开网络基础设施，考察园区时可以通过打电话、视频或语音通话等方式测试。评估通讯与无线网络覆盖情况后，可以再深入了解宽带运营商提供的网络服务是否稳定，是否有千兆宽带入户。

其他

清洁能源配置：未来，“碳足迹”可能会对企业进入国际市场产生影响，产品即将出口欧洲、北美的生产型企业应该及早重视起来。

碳足迹是指产品生命周期内，原料、制造、储运、销售、使用、废弃到回收全过程的碳排放量汇总。目前，碳足迹正在逐渐成为产品出口的必备选项，尤其是面向欧洲。

所以，园区的清洁能源配置是一些需要追溯碳足迹的企业必须考虑的因素。同等条件下，入驻有新能源电力供应的园区，对企业未来开拓市场、实现减碳目标来说，是一个加分项。

由于篇幅有限，本文仅作部分展示。关注谷川联行，后台回复关键词“我要选址”，免费领取《企业投资选址白皮书》电子版。

来源：招商网络

展开